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日本人是如何進行物業管理的
作者:昭通弘彩物業  來源:本站  發表時間:2020/3/25 11:32:09  點擊:71

  凡是到日本的朋友,一定有一個感,那就是日本的城市很干凈,的不只是街道,有房子,看上去那么一不染。你看日本的建筑,很看出它的年份,因十年前造的房子和30年前建造的房子,從外表上看,都是差不多,跟新的一樣。

 

  為什么日本能做到一點,而我中國在90年代建造的房子,不少已成了危房,成了舊城改造的象?秘密只有一個,那就是日本恪守建筑物的修保養之道。

  東京有一家著名的房中介與管理公司,叫“暖燈”。暖燈公司的老板是一位人,出生在廣西桂林,所以他的名字叫“桂小川”。桂社長說,當你晚上回家的候,看到家里點著一燈,你的心會有一種溫暖的感。于是,他把公司取名“暖燈”。暖燈公司已經買下了京首都圈十幾大樓,同也管理著200多房子,于日本的建筑物,尤其是公寓樓的管理,有著豐富的經驗。昨天晚上,我跟桂小川社一起吃,跟他聊起了這個話題:日本的房子什么看上去是新的?他講出了這個秘密。

  一個人平有沒有使用美容化品,皮膚是會不一的。一個精致漂亮的女人,一定是一個善于保養的女人。房子也是同,建造完成后,經過長期的吹雨打和紫外的照射,房子的外墻經過若干年之后,一定是會出劣化。下水管道經過幾年的使用后,一定會出堵塞。中國的房子如此,日本的房子也是這樣,那么,如何能房子的外多地出劣化?如何能大樓的所有管道通無阻?就需要定期的修,而且是防性修,不是出了問題修。

  那么,怎大樓能維持期的,而且又是常性的修呢?日本有一法定的制度,那就是了公寓樓的房子,就要繳納維修基金。

     維修基金的繳納,是每一位有房產權的人必承擔的義務,而且項義務是依據“平等均分”的原則實施的。

    首先,在購買新房,你必須繳納一筆修基金,一般3室一的房子,第一次需要繳納大約150萬日元,也就是10萬元人民左右。然后,每一個月再繳納1000元到2000元人民不等的物管理。如果你是租房客,那不需要繳納這么多,只需要交相當于100多元人民的日元管理就行。

    必須說明的是,開發商在賣樓時,也必須繳納一筆維修基金,而且這一筆維修基金,必須超過所有業主繳納的維修基金的總和。

  與中國不同的是,日本住在一樓里的所有主,繳納維修是完全平的。在我中國,住在一樓的主,是不愿意承擔梯的修理用。同,住在1樓的主,也不愿意承擔屋的防漏工程的修理用,因1樓的理由也是很充分:我住在一樓,又不用梯,屋漏水跟我也沒有關系,什么要我承擔些不搭界的用呢?

  但是在日本,種中國式的思是行不通的。日本人認為,住在一個大樓里的所有主,大家就是一個大家庭。整樓不是某個人的,而是大家共有的,大樓的生命,就是每一住家的生命,因此,所有的維修用必大家平均分,不能你多我少。正因日本人有一種集體義思想,或者從眾思,使得日本樓管理程中,很少會主之的矛盾。

  那么,繳納一筆修基金是由管理的呢?不是由政府(房管所)管理的,而是由主委會和物管理公司共同管理。放在哪里呢?是放在行里。需要使用,由物管理公司提出算,主委核批準支付,政府無權,也不能介入此類民間事務。

 

  東然是一座有著2000多萬人口的國大都市,但是,主要的物管理公司,卻只有4、5家,當然都是有著半個世以上物管理業績與信譽的大企

  從一公寓樓建成之后,些物管理委會就會和主委會共同商定出一個50年的公寓樓劃表,什么候修理屋防漏系什么候修理外,什么候疏通下水道,什么檢查供水系,什么梯和更換電梯?都清清楚楚地寫明具體的施工年份和施工時間,并印成冊子,業主們人手一份。到維修節點時,由物管理公司提前通知主委會開會核,批準算,并書面通知所有業主。

  桂小川社長說,日本物管理有一條不成文的矩,不管下水道有沒有堵,一年必使用高清洗裝置全部疏通一次。屋的防漏系,一般是5年修一次,10年大修一次。外一般是10年全部翻新一次。梯是3個月檢查一次,15年更一次。房里面的消防探是一年修一次,

  也就是,日本的物管理,不是管道堵了,設備壞了,才去修理,而是完全的按照先制定的修理劃,防性修理,以保大樓和住不會遇到生活上的麻

  在設備沒有壞的情況下,就把自己的一筆給業主委會和物公司去管理使用,會不會被挪用和亂用?多人可能會擔心,而且是不愿意交的原因。但是,日本是一個信用社會,根本不會擔心自己交的會被挪用和亂用。正因如此,主與物管理公司建立起了深厚的信關系,很少會埋怨物管理公司,或者更管理公司。而物管理公司也是根據自己期以來管理樓經驗先就制定出詳細而完整的大樓維修保養劃,并告知每一位主,按部就班地行幾十年的大樓管理。而從事公寓樓管理工作的人,必須考取國家資格證書——公寓管理士。

 

  在里,我想強調一點的是,日本的物管理公司的主要工作,并不是負責大樓的安保或小區安全管理,而是注重于大樓自身的量和品的管理。原因在于,日本的社會治安普遍好,很少生入室盜竊時間。而且日本的小區本來就沒有圍墻,都是開放式的,只是大樓的大,是有管理或者有門鎖安保系,因此,物管理公司幾乎不需要雇傭保安人,而把主要的力精力投入到大樓的日常管理中,譬如清樓道,管理垃圾,擦洗窗與樓梯手,一般一10樓的公寓,就一個管理人,而且大多數管理人都是退休之后重新參加工作的老年人,或者是家庭主。物管理公司平只是做一般性的巡,只有等到定期,物管理公司才會有專門門聯系服

  如果是高檔小區的,那么物管理公司才會置一個專門公室,派幾名工作人管理,負責大樓內外的每天清工作,主的一些咨詢業務出大樓的人

  日本真正有錢的人,是不住高樓的,都住在低層的高級公寓樓或者自己建的房子里。在東京的白金臺、涉谷和麻布、六本木等高級住宅區,有許多4層樓、5層樓高的公寓樓,掩映于綠樹叢中。這些樓看上去很普通,但是價錢很高,住的人都是有錢人。其他不說,單就維修基金和管理費用,一個月就要繳納1萬多元人民幣,因為一棟樓才十幾戶二十幾戶人家,費用平攤下來,數額就很大,所以,沒錢的人,是住不起這樣低層的高級公寓的。相反地,住在高層公寓樓里的人,因為一棟樓里住戶多,修理費用平攤下來就少,這也是在日本住高樓的好處。

  所以,日本無論是公寓樓還是辦公樓,建造了許多年,為什么沒有給人一種破舊的感覺?原因就是因為有一整很好的維修保養管理制度,而這一種制度的建立,首先要有開發商、業主和物業管理公司三者之間的信賴和相互依存協作的基礎,其次要是物業管理公司的一種對業主與大樓高度負責的態度。

  日本政府已經提出了一個“建筑物百年”的計劃要求,以前,日本的大樓設計使用壽命,都是在50年至70年之間。但是日本政府認為,這個壽命太短,必須能夠保證使用100年。一方面是為了避免大樓的頻繁拆建,導致大量建筑垃圾的產生,破壞環境。其次是,大樓的經常拆建,損害業主的經濟利益,也浪費社會資源,因此要求新大樓的建造,從結構到管道,從墻面到內部設施,必須保證能夠經受得住100年風雨的洗禮。而要實現這一個百年夢,經常性的維修保養,就成了關鍵,所以,東京的大樓物業管理業務為什么會集中在4、5家大型物業管理公司手中,就是因為他們有歷史有信譽有經驗,更有管理實力。

  為了保證百年大樓的建設質量,最近,日本的建設現場出現了一種特殊的現象:監理師中多了不少女性。監理公司起用女性監理師來負責現場的質量監理,一方面,是因為女性監理師做事認真仔細,另一方面,她們很少抽煙喝酒泡酒吧,建設公司很難搞定她們。

  暖燈公司的桂小川社長最后給我說了中國人來日本買房要注意的2個事項。首先,在看房子時,一定要觀察公寓樓周邊花叢修建的是否整齊,打掃的是否干凈,這能夠衡量公寓樓的管理水平。第二,就是要查看大樓的維修基金還剩多少?如果多的話,是好事。如果少的話,以后再平攤的話,會是一筆很大的負擔。所以,大家如果想在日本買房的話,推薦你們去網上搜一下“暖燈國際地產”公司,暖燈公司有不少中國人職員,會給大家提供很好的服務,順便告訴他們,是徐靜波老師介紹來的,說不定會服務得更好。


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